相続した実家、売る・住む・貸す？工事と収支から考える活用の判断

01 ／ 家族の予定

「今は使わない」と、
「これからも使わない」は違います。

今回のお客様には、将来娘さんが戻ってくる可能性がありました。今すぐ家族が住む予定だけで判断すると、この先に残しておきたい選択肢が見えなくなります。

売却して手放すこと、自分たちで住むこと、人に貸すこと。その中で、ご家族の将来の利用も考え、長期の賃貸ではなく、短期の仮住まい向けに貸す方針を選ばれました。

ただし、「いつか使うかもしれない」だけで、大きな工事を決める必要はありません。使いたい人の意向、時期がどの程度見えているか、その間の費用や管理を誰が担うかまで、家族で確かめることが大切です。

「残したい気持ち」と「持ち続ける負担」の両方を話せると、活用方法を比較しやすくなります。家族の考えが違う場合も、まずは違いを整理するところから始めましょう。

02 ／ 選択肢を比べる

売る・住む・貸す。
同じ家でも、必要な準備は変わります。

売却する前に、全部きれいにする必要はある？

買う方が自分の好みに合わせて改修したい場合もあります。先に設備や内装を一新しても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。現状の評価と、手を入れた場合の費用・売却条件を比べてから、工事の要否を考えます。

まだ決められないなら、管理と見直す時期を決める

結論を急げない事情がある場合は、当面保有しながら検討する方法もあります。その間の見回り、換気、庭木の手入れ、不具合への対応を誰が担うか決めておきましょう。空き家を放置すると劣化が進むため、判断を待つことと、管理を止めることは分けて考えます。

参考：国土交通省「空き家になったら早めの行動を」

03 ／ 工事後のお金

家賃から返済を引くだけでは、
持ち続けられるかは分かりません。

貸す方向で考える場合、「月々の家賃がローン返済より多ければ大丈夫」と思うかもしれません。しかし、実際には空室の期間があり、管理費・修繕費・税金・保険などもかかります。

今回のご相談では、当社で事業計画書と収支シミュレーションを作成しました。想定家賃を2通り、借入金利を2通りに変え、家賃が下がる場合、金利が上がる場合、その両方が起きる場合を比較してご説明しています。

上の4つは、今回の説明資料で比較した条件の考え方です。実際の家賃収入・融資実行・運用成果を示すものではありません。

最初に必要なお金と、毎年必要なお金を分ける

最初にかかるのは、工事費だけではありません。家財の整理、調査、各種手続き、借入に伴う費用など、計画に必要な項目を洗い出します。見積りに含まれるものと別途必要なものを分け、工事中に追加の修理が見つかる場合も考えておきます。

試算が黒字でも、それだけで決めない

家賃と金利を変えた比較に加え、空室が想定より長引く、設備が故障する、入退去のたびに清掃や補修が必要になる、といった場合も確認します。短期で貸す計画なら、入れ替わりの費用や期間の影響も見ておく必要があります。

周辺の募集家賃は参考になりますが、その金額で契約できるとは限りません。借り手の見込みや貸せる期間を確かめ、無理のある前提なら、工事範囲や活用方法に戻って考え直します。融資の可否や実際の条件は金融機関の審査によります。

工事費が安いかどうかだけでなく、工事後も持ち続けられる計画か。そこまで一緒に整理することを、私たちは大切にしています。

04 ／ 貸す期間

将来家族が使うなら、
工事と一緒に貸し方を考える。

今回の短期賃貸という方針には、将来娘さんが戻る可能性がある、という理由がありました。家族の予定を残しながら、今ある家を活用する考え方です。

一方で、短い期間で貸すつもりでも、貸主の都合でいつでも明け渡してもらえるわけではありません。「短期で貸す」という意向と、契約上いつ終了するかは、分けて確認する必要があります。

期間を定めて貸す場合は、定期借家契約が選択肢になります。更新がなく期間満了で終了する制度ですが、契約前の説明などの要件があり、契約期間が1年以上の場合には終了の通知も必要です。家族が使いたい時期、再契約の扱い、通知の管理まで、取扱いの不動産会社などに確認して計画します。

参考：国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」。今回の事例で実際に締結した契約方式・期間を示す説明ではありません。

借り手にも、期間が限られる住まいを選ぶ理由が必要です。その地域で仮住まいなどの需要が見込めるか、家賃や募集条件をどうするかを確認します。工事が完成したことと、入居が決まったこと、家賃収入が生まれたことは、それぞれ別の段階です。

05 ／ 工事の優先順位

必要な工事を確かめて、
残せるところを選ぶ。

活用の方向が見えてきたら、その使い方に必要な工事を考えます。全部を新しくすることが、必ずしも目的に合うとは限りません。ただし、工事を絞る場合も、安全性や漏水など、先に確認すべき問題を置き去りにはできません。

今回選んだのは、水回りとリビングを中心に整える工事

今回の住まいでは、キッチン・浴室・洗面台とトイレ1か所を交換し、リビングと隣の部屋を一体化しました。既存の木の建具などを活かし、2階を含めて家じゅうを一律に改修する計画にはしていません。

その家に合った工事範囲は、「築年数が古いから全部」「賃貸だから最低限」という言葉だけでは決まりません。使う目的と、実際の状態を見て決めます。

片付けや解体の後に、工事範囲が変わることもある

家具の裏や床下など、最初には見えない部分があります。今回の住まいでも、片付けや解体の過程で、雨漏りやシロアリ被害など、見えない部分の問題が分かりました。表面を整える前に原因や修理の範囲を確かめ、予算と計画を見直すことが必要になります。

追加工事が必要になったときは、写真や調査内容をもとに、何が分かったのか、どんな対応が必要か、費用がどう変わるかを確認します。当初の見積りだけで、最終的な負担を固定して考えないことが大切です。

06 ／ 相談前の準備

決めきれないところも、
そのまま相談の出発点に。

最初から資料が全部そろっている必要はありません。分かる範囲で、次の内容を整理しておくと、現地で確認したいことや費用の考え方が具体的になります。

所有関係や税金など、専門的な確認が必要なことは、工事の相談と分けて整理します。工事を決める前に確認すべきことが見つかれば、必要な手続きや相談先を確かめてから進めましょう。

07 ／ よくある疑問

実家の活用で、迷いやすいこと。

貸す予定なら、水回りは全部交換した方がよいですか？

一律に全部交換する必要はありません。状態、修理の見込み、使い勝手、貸す期間、予算を見て判断します。今回水回りを交換したことが、ほかの家にもそのまま当てはまるわけではありません。

短期で貸せば、娘や息子が戻るときに使えますか？

使いたい時期と契約内容の確認が必要です。「短期」という呼び方だけでは決まりません。戻る時期がまだ不明なら、その不確実さも含めて、貸せる期間や家の保有方法を検討します。

試算でお金が残れば、リフォームして貸した方がよいですか？

試算は前提によって変わります。家賃、空室、修理、金利などを変えた場合に加え、管理の手間や将来の家族利用も考えます。売却した場合との比較では、保有を続ける資産と負担、比較する期間をそろえて見ることが大切です。

売るか住むか、まだ決まっていなくても相談できますか？

はい。施工対応エリア内でMyDesignへの改修をご検討中の方は、今の迷いからお聞かせください。ご家族の希望、家の状態、費用を整理し、どの工事が必要かを一緒に考えます。